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1-3季度丹阳市房地产市场运行情况简析
发布时间:2017-11-10       稿件来源:【字体大小: 】 浏览次数:

根据去年年底中央经济工作会议精神,我市今年以来一直坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,继续坚定不移地贯彻落实房地产调控要求,加强调控工作,在各项调控政策措施的有效作用下,我市房地产市场总体运行正常。

一、房地产市场运行特点

1.房地产开发投资小幅震荡,平稳上涨。前三季度,全市完成房地产开发投资64.02亿元,同比增长25%,与前2个季度相比,增幅上下波动幅度不大。其中,住宅投资45.02亿元,同比增长3.8%;办公楼投资1.47亿元,同比增长1.3倍;商业营业用房投资13.4亿元,同比增长1.9倍;其他用房投资4.12亿元,同比增长59.2%。从住宅投资分类看,90平米以下投资6.34亿元,同比下降26.6%90-144平米的投资27.84亿元,同比增长33%144平米以上投资10.85亿元,同比下降20.6%,其中:别墅和高档公寓的投资2.24亿元,同比下降53.7%

 

2.房屋新开工面积、待开发土地面积等先行指标增长较快。前三季度,房屋施工面积达597.59万平米,同比增长12.9%,其中:本年新开工面积122.8万平方米,比去年同期增长1.1倍,住宅类新开工面积99.9万平方米,同比增长75.9%。待开发土地面积38.05万平方米,同比增长1.5倍。

3.房屋竣工面积呈下降态势。受房屋施工周期影响,前三季度,全市商品房屋竣工面积77.19万平方米,同比增长1.9%,增幅比一季度、上半年分别下降了158.714.9个百分点,总体呈现下降态势。其中,住宅竣工面积52.73万平方米,同比下降3.3%

4.土地购置成交价款大幅上升。前三季度,全市房地产开发企业土地购置面积共17.38万平方米,土地成交价款3.58亿元,同比增加5.3倍。土地成交均价大幅提高,一方面使土地开发的楼盘依然面临较大压力,另一方面过高溢价拿地,也会增加政府维护市场稳定的难度。

5.商品房销售面积及销售额,量价呈一升一降态势。受高基数、市场预期等综合因素影响,前三季度,全市商品房销售面积出现首轮下降趋势,但房地产开发企业对前景依然看好,开发投资保持平稳增长。前三季度,全市商品房销售面积92.6万平方米,同比下降6.2%,其中,住宅销售80.79万平方米,同比下降13.5%

前三季度,全市商品房销售额84.96亿元,同比增长55.5%,增速较上半年下降了71.1个百分点。其中,住宅销售额68.68亿元,同比增长41.8%,增速较上半年下降61.7个百分点。

二、值得关注的问题

1.商品房销售价格上扬。今年以来,全市商品房及商品住宅价格都出现了不同程度的上扬,主要原因是近期出让地块价格的提高进一步推高了房价上涨预期。不断上扬的房价大大抑制了商品房需求的进一步释放,对房地产市场持续健康发展构成不利因素。

2.非住宅类商品房去库存难度大。前三季度,全市商品房空置面积96.46万平方米,同比增长4.1%,其中:住宅空置面积53.02万平方米,同比增长4.2%;非住宅空置面积43.44万平方米,与去年同期相比不但没有减少,反而增加了5.38万平方米,同比增长14.1%,占全部商品房库存量的45%,远远超过全部和住宅类商品房去化周期。

3.房企融资渠道结构不均衡。前三季度,全市房地产开发企业本年实际到位资金86亿元,同比增长14.3%。其中:国内贷款17.3亿元,同比下降11.3%;自筹资金6.26亿元,同比下降48.7%;其他资金来源62.45亿元,同比增长43.4%,成为了资金的主要来源。其他资金来源中,定金及预收款33.42亿元,个人按揭贷款21.44亿元。由此可见,到位资金主要依靠以商品房交易行为产生的个人按揭贷款和定金及预收款为支撑,一旦今后市场销售不如预期,那么房地产企业的资金链将会面临较大的压力。

三、促进房地产市场持续健康发展的对策

1.积极探索租赁市场建设。从上海挂出两块土地只租不售,到广州的租购同权;从租房人子女也可就近入学,再到国家八部委联合发文要求加快发展租赁市场,租售并举模式将成为楼市长效建设的新重点。我市也应积极探索租赁市场建设,加快培育租赁市场,出台租金监管政策,如房租指导价、涨幅控制机制等,防止将房价上涨转移到房租上涨。同时积极鼓励和支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变,分流百姓的住房需求,为房地产市场健康平稳发展注入新动力。

2.优化调整用地结构。按照目前市场情况看,每一次拍地均会导致土地市场热度再次攀升,进一步加剧房价上涨预期。因此,政府应充分发挥土地对房地产市场的调控作用,针对土地目前开发的现状,合理把握土地供应规模、结构、节奏和时序,积极探索各种措施平抑地价,同时引导房产企业根据市场需求,提供高品质、多样化商品住房,满足不同层次、不同人群的置业需求。

3.拓宽融资渠道。进一步完善房地产市场法律制度,为建立多元化房地产融资机制做好法律保障。在政策层面加大对银行信贷以外的融资渠道的支持力度,健全房地产金融体系,拓宽房地产开发企业的融资渠道,形成商业性和政策性等多元化和多层次的房地产开发融资体系。

                             撰稿:史丽娜    核稿:陈素琴 周辉平

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